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[第2回]収益物件を使った「節税」と「投資」のバランスとは?

[第2回]収益物件を使った「節税」と「投資」のバランスとは?

「絶対損しない建築費っていくらですか?」
収益物件を建築して相続税の節税しようと思われている方からよく聞かれる質問です。 第1回でも解説した通り、収益物件を建築することによる相続税の節税効果は絶大ですから「絶対損しない」なら誰もが相続対策として収益物件を建築するでしょう。
さすがに「絶対」とはいいませんが、「ほぼ大丈夫」といえる建築費とはどの程度なのでしょうか。
私は(相続税の)節税後の建築費15年以内に回収できるなら「ほぼ大丈夫」ではないかと考えています。
例えば1億円の収益物件を建築したことにより、相続税が3000万円節税できる場合、節税後の建築費は7000万円です。1億円の建築により節税できる3000万円は相続時に確実に手元に残るわけですから、節税額を建築による利益の塊と考え、建築費から差し引きます。
もし、節税後の建築費が7000万円で、年700万円の家賃収入が得られるなら、節税後の建築費は10年で回収できることとなります。もちろん、所得税などの税金も発生しますから単純に10年では回収できないかもしれませんが、15年もあればとりあえず元は取れる。
大和リビングさんの話では築15年以内の物件の空室率は5%以下とのこと。ですから、15年以内に節税後の建築費を回収できるなら「ほぼ大丈夫」だと考えています。
相続税が発生する人は、何もしないことによる相続税の「納税リスク」を負っている一方、収益物件建築には「投資リスク」があります。
「納税リスク」と「投資リスク」のバランスを考える上で、節税後の建築費を何年で回収できるのかという視点は非常に大切ではないでしょうか。
次回は「相続対策を何歳くらいから始めるべきか?」について解説します。

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