資産の譲渡申告

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相続に伴って土地を売却される方必見
誰がどの財産を取得するかで様々な税金が変わってきます

資産の譲渡申告とは

「今後土地を売る予定はありますか?」

これは相続申告の受注を受けた際に必ずする質問です。
相続財産中の土地を売却した場合、その売却益に対して所得税・住民税が発生するケースが多々あります。
例えば「先祖がいくらで買ったか分からないような土地」を売却すると「ダダで手に入れた土地を売ったのだから、売れた金額、全部丸儲けだよね」ということになり、売却額のほぼ 20%の税金が課されてしまうのです。
1 億円で売れたら、税金で約 2,000 万・・・大きいですよね。

この所得税等の経費に「その土地に対する相続税」を参入できる特例があります。
例えば、その土地に対する相続税が2,000万円なら、400万円(2,000万円×20%)所得税等が下がることとなります。

ポイントは“その土地に対する相続税”を参入できるという点。
例えば「配偶者」は、相続税が発生しないことがほとんどなのでこの特例が使えません。
また「債務を負担する人」は、その分、土地に対応する相続税が少なくなるので、この特例の適用者としては不適切です。

つまり「遺産分割協議の段階からこの特例の適用有無を配慮する必要がある」という事。
何も考えずに配偶者や債務負担者、代償分割を行ったりすると、相続“後”に無駄な税金を払ってしまうことになりかねません。

また、この特例には期限(相続から3年10か月以内)があり、他の特例との有利不利判定も必要など、注意することが盛りだくさん。
「誰がどの財産をどのように相続するのか」総合的に判断する必要があります。

実例① 相続税の最小化の提案

相続人 M(長男)さんからは「母の 2 次相続も含めて相続税が最小化するように提案してほしい」という依頼を受けました。
母親が将来取りうる相続対策(生前贈与等)を加味して遺産分割シミュレーションを行った結果、母親は遺産のうち 1 億 6,000 万円(配偶者軽減の上限)を取得し、その他の財産は M さんとその弟が相続するのがベストという結論に。
そこで、取得費加算の対象の土地については M さんが相続し、その相続税を売却にかかる所得税等の経費に加算。
M さんの次男には代償分割ではなく、母親からの贈与を約束することで公平性を図り、遺産分割協議に合意してもらいました。

実例② 不動産の売却と節税

相続人 T さんは、取得する財産のほぼすべてが不動産であったことから相続税の支払いのためメインの土地を売却することことに。
「不動産ができるだけ高値で売れるように業者を紹介してほしい」という依頼もあり、複数の業者に入札してもらい希望を大きく上回る金額での売却を実現できました。

マンション用地でしたが、相続税の申告上は地籍規模の大きな宅地の評価で評価額は売却額の半値以下となり、その土地に対する相続税は譲渡所得税の経費に加算できたため「こんなに手元にお金が残るとは思ってもみませんでした!」と喜ばれていました。

上記のように、相続後に不動産を売却する際は「その売却に関する税金も最小限に抑える」という要素も加味して逆算的に遺産分割をリードして行く必要があります。
このような申告こそ税理士法人松岡会計事務所の“総合提案力”が発揮されると自負しています。

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