農地の相続申告が得意分野です

税理士法人松岡会計事務所は大阪府八尾市に本社があります。
八尾市は地域柄「農地」が数多く残っており、毎年 4~5 件、累積にして 150 件以上の「農地の相続申告」を組んできました。
また、平成 27 年の相続税改正を機に大阪府中河内農協本店の顧問税理士となり「難易度の高い農地の相続申告」を数多く手がけています。

農地の相続申告は最難関の分野

農地の相続申告は“農地”に精通していないと申告を組むのはかなり難しく、相続申告の中でも最難関の申告です。

農地は「生産緑地法」「都市計画法」「財産評価基本通達」など様々な法律が複雑に絡んでいるため通常の土地の評価に比して難易度が高い上、「納税猶予」の適用有無など将来性も見越して遺産分割をリードして行く能力が求められるからです。

納税猶予の適用を受けるかどうかの判断

農地を保全するという観点から、生産緑地等は終身営農を条件に「相続税の納税猶予」を受けることができます。
農業を継続している限り相続税は猶予される一方、農業をやめると猶予されていた相続税に“とんでもない利息”をつけて納税させられるという「百ゼロ」の特例です。

この納税猶予の適用を受けるかどうかで申告内容は“ガラッと”変わります。
特例を受けるためには市役所等の許可が必要な他、農地の担保設定する必要があります。

また、納税猶予後も 3 年に１度「継続届出書の提出」が必要など、通常の相続とは全く違う手続きが必要です。

2022 年問題も見越した提案

2022 年に生産緑地の指定が一斉に解除される「2022 年問題」というものがあります。

本当に指定が一斉に解除され、生産緑地が“宅地転用可能”になると“需要と供給のバランス”が崩れ地価が大幅に下落する可能性があるので、2022 年の段階で「解除を 10 年後に先延ばしするか」「解除するか」を選択できるようになりました。

生産緑地の適用を受けるか受けないかは、相続税の計算とは無関係に思われるかもしれませんが、生産緑地を将来的に継続するかどうかは農地の評価や納税猶予に大きな影響を及ぼすため、農地相続に関わる税理士が生産緑地についても精通していることは非常に重要なのです。

具体的実例

農地を相続した T さんのケース

Tさんは、農地・収益物件・ガレージ・自宅を相続することとなり、農地に関して「納税猶予」を受けるかどうか、非常に悩んでおられました。

そこで、納税猶予の判断に資する材料として「納税猶予を受けた場合と受けなかった場合の納税の比較」「今後の生産緑地が解除できるタイミング」「解除した場合の固定資産税の変動」などを提案書にまとめ、それぞれのメリットデメリットを説明。結果、「納税猶予を受ける」という結論に至りました。

その後、予想外に遺産分割協議が難航し、期限内申告が難しい状況に・・・納税猶予は期限内申告が絶対要件なので、農地の相続だけは了承してほしいという事を各相続人にお願いし「農地だけの遺産分割協議書」を作成、市役所と農業員会の手続きを経てなんとか相続税の申告期限の 3 日前に「適格者証明書」を入手し、納税猶予の適用ができました。

このように、農地に関する相続申告は通常の（農地がない）相続申告とは注意すべき点やスケジュール感が全く異なります。
納税猶予を受けるか受けないかで納税が数百万、数千万円変わることもあるため、やはり農地の相続申告は、農地に長けた税理士でないと難しいというのが実感です。