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【相続財産評価】節税目的不動産で最高裁相続人敗訴

2022.04.26

令和4年4月19日、節税目的で取得した不動産の相続税評価額を巡って国(札幌南税務署長)と相続人との間で争われていた裁判で、

最高裁判所での判決が確定し、国側が勝訴、相続人側は敗訴となりました。

 

相続税の申告において、建物や土地といった不動産については、通常、財産評価基本通達というものに基づき評価します。

基本的に建物は固定資産税評価額、土地は路線価に基づいて評価します。

しかし、今回は、財産評価基本通達による評価は適当ではなく、鑑定評価額が妥当であるとして国側が更正処分を行ったため、国と相続人との間で裁判となりました。

いわゆる伝家の宝刀、評価通達6《この通達により難い場合の評価》が適用された、こちらの事例をご紹介します。

 

⑴相続の概要

 被相続人:父 (札幌市在住、不動産会社の代表取締役)

 相続人:妻、長女、長男、次男、孫養子の5人

 相続開始日:平成24年6月 94歳(大正7年生まれ)で死亡

 

⑵不動産の概要

 ①甲不動産

  所在地:東京都杉並区(8階建て共同住宅店舗)

  購入時期:平成21年1月30日

  購入金額:8億3,700万円

  借入金額:6億3,000万円

  相続評価額:1億7,002万円(土地:8,365万円 建物:8,636万円)購入金額の20.3%

  鑑定評価額:6億6,894万円(土地:2億2,294万円 建物:4億4,600万円)

   差額4億9,892万円。

  相続後に売却はしていない。

 

 ②乙不動産

  所在地:川崎市川崎区(7階建て居宅)

  購入時期:平成21年12月25日

  購入金額:5億5,000万円

  借入金額:4億2,500万円(妻から4,700万円 信託銀行から3億7,800万円)

  相続評価額:1億3,366万円(土地:5,816万円 建物:7,550万円)購入金額の24.3%

  鑑定評価額:5億1,900万円

   差額3億8,534万円

  相続後平成25年3月7日に5億1,500万円で売却

 

⑶最高裁判決までの流れ

 ①平成25年3月11日 札幌南税務署に相続税申告書を提出

  財産10億156万円 債務9億9,706万円 課税価格2,826万円

  基礎控除の範囲内のため相続税は0円

 

 ②平成28年4月27日 札幌南税務署長が鑑定評価により再評価したうえで更正処分

  財産18億8,581万円 債務9億9,706万円 課税価格8億8,874万円

  相続税の総額 2億4,049万円

 

 ③平成29年5月23日 国税不服審判所 相続人の請求を棄却

 

 ④令和1年8月27日 東京地方裁判所 相続人敗訴

 

 ⑤令和2年6月24日 東京高等裁判所 相続人敗訴

 

 ⑥令和4年4月19日 最高裁判所 相続人敗訴

 

⑷まとめ

 今回相続人が敗訴した理由として考えられるのは、不動産の購入とそのための借入の目的が「節税目的」であることや、

 不動産を購入しなかった場合と比較して約2億4,000万円も相続税が変わってしまい、相続税が0円となり、不動産を購入しなかった場合と比較して公平ではないと判断されたからだと考えます。

 残念ながら今回の最高裁の判決では、評価通達6が適用される明確な基準が示されることはありませんでした。

 今後このような節税スキームには注意が必要で、相続申告の際には鑑定評価の検討や、不動産の購入の際には節税目的以外の合理的な理由が必要になると考えられます。

 

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