経緯

1974年	生産緑地法公布 ・市街化区域内の宅地化を促す目的で大都市圏の農地を「宅地並み課税」に。 ・これにより都市近郊の農地はそのほとんどが宅地化。
1992年	生産緑地法改正 ・一部自治体が指定した土地の固定資産税を農地なみに軽減。 ・固定資産税・相続税等の優遇を受けられる「生産緑地制度」が適用。
2017年	「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が閣議決定 ・生産緑地の要件の引き下げや「特定生産緑地」等が盛り込まれた。
2022年	生産緑地指定から30年経過 ・生産緑地指定から30年経過により、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買取りを 申し出る事が可能。 ・閣議決定の法制化により延長の可能性がある。

生産緑地のメリット

生産緑地として地方公共団体から指定を受ければ、税制上の優遇を受けられます。

固定資産税

次のいずれか少ない額となり、宅地課税に比べるとはるかに少なくなります。
A(本則税額) : 評価額× 税率
B(調整税額) : 前年度の課税標準額× 負担調整率×税率

固定資産税相続税

生産緑地は、その土地が生産緑地でないものとして評価した価額から、控除割合(5～35%程度)によって計算した額を減額した金額で評価します。

また、相続猶予制度が利用でき、評価額のほとんどが猶予され、相続人が終身営農する場合、猶予金額は免除となります。

生産緑地のデメリット

生産緑地は、農地として農業を行うことが義務付けされ、自由に建物を建てたりすることはできなくなります。

また、自由に売却することもできなくなり、売却できるのは生産緑地の指定から30年経過後や本人が死亡や病気等で農業をできなくなった場合に限られ、その場合でも地方公共団体に買い取りの申出を行うことになります。

今後の課題

2022年問題

生産緑地の指定を受けた後30年が経過すると地方公共団体に買い取りの申出を行うことができますが、地方公共団体が買い取らず、他の農家も買い取らなかった場合には生産緑地の指定が解除され、通常の土地として使用、売買ができるようになります。

しかし、1992年に最初の生産緑地の指定を受けた土地は、2022年に一斉に30年を迎えることになりますので、2022年には多数の土地の買い取りの申出が行われると予想されます。

それらの土地がすべて買い取られるのは現実的に難しいと思われますので、生産緑地の指定が解除されて税制上の優遇もなくなり、固定資産税や相続税の税負担が重くなってしまいます。

ただし、2017年の「都市緑地法等の一部を改正する法律案」の閣議決定では30年経過しても「特定生産緑地」として期間を延長するよう検討されており、一斉に土地の買い取り申出がなされる事態にはならない可能性があります。

農業をやめたくてもやめられない

生産緑地は、本人が死亡したり病気等により農業を続けることができなくなった場合以外には農業を行うことが義務付けられます。

農業をやめる際には上記のような買取りの申出、指定の解除、税負担の増加が発生しますので、高齢化等によって農業を続けることが難しくなっても簡単にはやめることができません。

また、相続猶予制度によって猶予を受けていた場合、相続当時の相続税納税額を猶予終了時までの利息を付けて払わなければならないため、農業をやめたくてもやめられない、という状況が発生してしまいます。

まとめ

生産緑地は三大都市圏の都市計画に関わる大きな問題となる可能性があり、所有者の方や不動産業界にとっても大きな影響を及ぼすと思われます。

ただし、「都市緑地法等の一部を改正する法律案」の閣議決定もあったように、行政での対応も検討されていますので、今後の法制度の動向には注意が必要です。

文責：西原健二
監修：松岡敏行